お金より得るもの・・・

自分リフォームの続き・・・


結局、痛んだ床板・壁は大工さんの仕事（当たり前）


だが一緒に仕事をして、色々学ぶ事が多かった。


私の中で、人と理解しあえるには1番が「一緒に酒を呑む」だったが、ここに「一緒に仕事をする」を

加えたい。





時間にして、ここまで60時間程現場に費やしているが、本業に力を入れる方が利益に繋がると感じる。

ただ・・・長い目で見ると、現場の状況を身をもって感じる事は、今後不動産投資を行うにあたり、非常に貴重な経験となった。

家主の中には「頭でっかち」の人間が多く感じる。

みんな、勉強熱心で労働意欲もある人が多いが、理屈をこねる人が多いのも現実。

自分もそういう部分があり、この度の経験で現場の過酷さが良く解った。

家主を目指す人は、一度自分で経験すると面白いと思う。

家マンションを貸して 自分でリフォームして・・・

4月に入り、繁忙期が過ぎ時間に少し余裕が出来たので、今度は念願の「自分リフォーム」をやってみた。

ＤＩＹと言えば聞こえはイイが、道具から揃えなければいけないので、出費がかさむ。



しかし・・・それも「経験」として今後に役立てたいと、早朝6時までに出社、業務を9時までに終わらせ、夕方6時まで現場に入り、その後夜9時まで仕事を続けた・・・


最初は順調に、早朝に仕事すると捗るな・・・と考えていたが、やはり歳・・・


2週間目に腰痛がひどくなり、ペースを落とした。

しかし・・・コレも経験と、職人さんのまねごとをしていたが、基礎体力が違う・・・

あと、気が付いた事。

失敗が経験になる事。

これが大きな収穫で、壁紙を自分で貼ったが、やはり素人・・・・

目が向きやすい壁での雑な部分は、リフォームの出来を直接左右する事となり　少し後悔が残る

結果となった。

4月18日～今日5月2日まででリフォームの約半分は終了した。

ココまでの費用は、労働賃金と材量代金を入れて約50万。

予想を大きく超えているが、業者に完全お任せだと、軽く100万は超えているだろう。

収益戸建が地方（田舎）に強いわけ

収益戸建・・・・少ない投資で確実に利回りを実感できる、唯一の方法ではないでしょうか？


ローンとかのリスクも無く、本業を続けながら実益を上げる方法。



私は大好きです。



さて・・・今日は収益戸建が地方程強いわけ・・・をお話出来ればと思います。



家の値段。皆さんは幾らぐらいからだと思いますか？


これは、都会か地方かで金額が大きく違います。

一番の理由は「土地」の価格。


日本の資産価値を考えると上物は約22年でホボ0円となります（木造）


ですが土地の価格は近隣相場である程度決まっています。


ですので、田舎と都市では全然価格が違うのです。







ちなみに田舎で再建築不可　ワケアリ物件なんかだとそうですね・・・100万～出ているんじゃないでしょうか？

これが都市だと1000万～・・・・


つまり、田舎と都市では同じ年式の家でも極端な言い方をすれば10倍ぐらい資産価値が違うんです。


今から現場なので今日はここまで。

どうせやるなら綺麗にやろう、どうせやるなら親戚巻き込もう

昨日から、収益戸建のリフォームに勤しんでおりますが、それには私なりの考えがあります。

「現場に入ると店の事が疎かになり」「店にこもると現場が疎かになる」そんなジレンマを抱え

日々調整して業務をこなす事は当たり前ですが、


最近それプラス、自分のやっている事を親戚・親類・友人まで大きく情報発信していく事にしました。


理由は、協力者を増やす為と、疎遠になりつつあるコミニュティの復活を考えての事。


これにはあるマンガの影響が大きいのです。「乙嫁物語」と言うマンガで１００年程前の

アラブ？中東のお話です。




厳格な宗教の教えの強い地域、そこでは一人では生きる事が出来ない環境であり、弱い自分の役割と、女性ならではのたくましい目線で描かれています・・・・・






とまあ・・・・こんな感じで、これからは親類縁者

リフォーム私のやり方。

リフォーム私のやり方。

まず、親戚で大工さん、もしくは定年を迎え、DIYが趣味のおじさんを紹介してもらう。

必ず一人はいます。



理由は、疎遠になりがちな親せきとの交流を深めるのが一つ。

あとは、「私こんな事している」と親戚を通じて広めるパイプ役になってもらう。


業者に支払うのも、知り合いに支払うのも費用的には同じ、それならば話題性のある知人に頼んだ方が面白い。





デメリット・・・日払いの人件費が経費計上出来ない。（やり方はあるんだが・・・）
腕が悪いと、仕上がりに難が残る。

文句が言いにくい。

まずはこんなところです。

リフォームには理由が必要です。

戸建のリフォームを手掛けるにあたり、不動産業者としてアドバイスができればと思います。


この視点は、業者向きでありながら、不動産仲介業10年の私の経験も含まれています。

要は人に貸せる「戸建」をテーマにしていますので、一般リフォームとは少し違うかもしれません。




1.壁は基本「壁紙」で処理する。
これには理由があります。　　賃貸で貸す場合あくまで、使用期間綺麗である事が大前提です。

つまり、退去すれば綺麗な状態（人に貸せる）にしなけばならない。これには張替え出来る「壁紙」である必要があります。


2.畳の部屋を減らす
畳の部屋は使用すると、劣化していきます。入退去の度に交換が前提と思って下さい。
つまり、退去を繰り返す度に費用が掛ります。無駄なのでフローリングに張替えましょう。

あと、畳は「若い子」に人気が無いです。


3.給湯器はプロパンガスメーカーのまま
最近では、都市ガスが全面道路まできて引き込みを薦められる事が多いですが、これも間違い。

給湯器は早ければ、8年前後で故障します。

その都度費用が25万前後必要となります。

コレがプロパンガスなら基本無料で交換可能です。詳しくは

東二見戸建リフォーム記録

東二見戸建のリフォームを記録に残して行こうと思います。


まずは資料を添付

価格は秘密

リフォームの予算は40万円。

まず素案では、人気の無い退去の度交換する事になる和室を洋室に変更します。

6×3≠18枚の畳処分。

畳部分をフローリングに変更致します。

あと問題の土壁を上からコンパネを張り、壁紙に変更します。

土壁は人気無い。うす暗くイメージ悪い。