データー共有のコツ

データ共有の基本。



家主の立場から、業者様へ「情報の共有が出来ていないなー」と感じませんか？

この方法答えは１つだけ。

こちらから情報を配信続けるしかないんです。

業者の担当により意識の高い方、そうでない方当然バラバラです。

共有するには「キチンとした画像データ」

まずお客様は物件掲載写真からイメージします・・・・なので、その写真をキチンと撮影する。

そのデーターをドロップボックスで業者様に提供。

これにより、業者は写真撮影の手間から解放され、かつ自信のある物件写真の共有に繋がります。

でも・・・キチンとした写真を収めるのは難しい・・・

例↓
■賃貸住居用

東二見貸家
https://www.dropbox.com/sh/04bfp2cwuzfxu3v/AACRsBsDkyZ2O7Ibzh0c82yPa


大中マンション２　205号
https://www.dropbox.com/sh/wxcy0gtpql5hyf5/AADuQM-o7_yjApn7X8eWbUQla

シャローガーデン
https://www.dropbox.com/sh/3p2z7eat29nno1w/AACM2ENDa9ynKfyMQ4vP0HOCa

コーポカモン
https://www.dropbox.com/sh/cg3x2zzavxwxbbr/AADv14O4yHq-fj1P04UfDzg0a


■賃貸店舗・事務所

土山ビル
https://www.dropbox.com/sh/obocsjqt8hfr17t/AAC0Zs56d3p3BWNkgxu2fsJ4a



播磨町居抜店舗（味街ビル）
https://www.dropbox.com/sh/3ctkn5dwghs7ean/AAA4J6IR9aGi0FZxc77uvru2a


■申し込み用紙（個人・法人）
https://www.dropbox.com/sh/vdbwdeah34m44fl/AACKMGBEbOhS1VXg2-Bup6NGa

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■株式会社賃貸ドットコム
本店　情報管理課　浅原・大熊

〒673-0018
明石市西明石北町３丁目4-3
　　ゼフィール西明石1Ｆ

TEL： 078-925-2555
fax: 078-925-2557

物件写真を撮影時のコツ

物件写真を撮る時の必需品。

もうかれこれ、10年は物件写真を撮り続けています。

最初の頃は、コンデジで適当に部屋の写真を収めていましたが、昨今それでは厳しいと考え、私なりに色々参考にして撮影しています。

まず、三種の神器。

デジカメ（できれば一眼レフ）投光器
脚立。

この三つは必要最低限です。

間違っても携帯のカメラ何か使っちゃダメ。比べたら解ると思いますが、薄っぺらい写真になります。

撮影方法は少しでも部屋が広く感じれる様に、コーナーからアッパーでの撮影が基本です。

光の当て方でコレだけ違う。

2枚写真を観てもらって全然雰囲気変わりますよね。

エキゾチックなアジアンテイストのアクセントクロスがコレだけ変わります。

この写真は携帯で撮っていますので、薄っぺらいですがキチンとした一眼レフで撮影すると、素人でも大きな違いが出るのでオススメです。

管理アパートを間取り変更

自社管理物件が１室空きました。

３DKの間取りなんですが、和室が２部屋あるので、２部屋とも洋室に変更しようと思います。

理由は、若い子に人気がない。

リフォームの度に、たたみ交換費用が掛かる。


・・・・とにかく和室は今の子には人気がない・・・・



間取り・資料UPします。

どうでしょう？昭和でしょう？

極力費用が掛からずに、べっぴんさんにできるか？

楽しみです。

浴槽を新調しました。費用は・・・

東二見戸建てを購入にあたり、浴槽が古いのが気になっていました。

どうでしょう？昭和のテイストたっぷり

何とか費用を抑える為、浴槽の塗装を、専門家に見積もりをお願いしました。

・・・・７３０００円　　微妙じゃないでしょうか？

コレだけの費用を払って浴槽の塗装のみ。

実は写真では解りづらいんですが、タイル部分３６０度ヒビが入っているんです。

そこで、浴槽はネットで注文。

送料込み約４５０００円　TOTOの１１０タイプです。

FRPでそこそこの商品。

設置から、タイルの張り替えの見積もりは約９８０００円

浴槽と合わせても、１４万程度なので、ココは入居者満足の為に「新調」する事としました。

どうですか？

風呂も約１５センチ大きくしました。

戸建てのリフォームは正直いくらでもお金が掛かります。

ですが、入居者は毎日の事です。

風呂が古いのは女性はもちろん、男性でも嫌がる部分なんです。

個人としては、浴槽・タイルは新調して正解だったと思います。

リフォーム私のやり方。

リフォーム私のやり方。

まず、親戚で大工さん、もしくは定年を迎え、DIYが趣味のおじさんを紹介してもらう。

必ず一人はいます。



理由は、疎遠になりがちな親せきとの交流を深めるのが一つ。

あとは、「私こんな事している」と親戚を通じて広めるパイプ役になってもらう。


業者に支払うのも、知り合いに支払うのも費用的には同じ、それならば話題性のある知人に頼んだ方が面白い。





デメリット・・・日払いの人件費が経費計上出来ない。（やり方はあるんだが・・・）
腕が悪いと、仕上がりに難が残る。

文句が言いにくい。

まずはこんなところです。

デザインリフォームが完成しました・・・で？

先週デザインリフォームが完成したとのお知らせをしました。


・・・・



ここまででしたら、独りよがりで皆さんに知ってもらう事が難しくなります。



演出しなければ誰も解りません。


そこでまず・・・デジカメを買いましょう。


携帯のカメラで十分と考えている方！


駄目ですよ。


それじゃあ良さは伝わりません。




カメラが素人の方、私も詳しく知りませんが、奇跡の一枚を上げる為に沢山撮影しましょう。


画像でしか、人に伝わりません。

不動産屋が本音で語る「デザインリフォーム」のお話。

現在　デザインリフォームを入れている物件を紹介致します。

物件情報

場所は加古郡播磨町大中2丁目5-27　大中マンションB　201

物件情報は軽くこれ位にして・・・・

何故今デザインリフォームなのか？

について説明したいと思います。

まず・・・不動産賃貸物件は「競争」にさらされています。

市場原理から考えて　当然ですよね

資本主義・競争社会である以上この原理から逃れる事はできません。

それと・・・殆どのお客さんは「予算」（家賃）ありきで物件を探しにきます。

前置きが長くなりましたが、つまり指定した地域に指定した家賃で条件を限定して探しにくるのです。

要はその地域によるが、数件（3件前後）の物件で「1番」にならないとお話しにならないんです。

わかります？

要はシンプルに競争なんですよね。

・・・・そこでお金持ちのオーナーは当然費用を掛けて、その他競争物件に勝つ。

そう言ってしまっては意味ありませんよね？

つまり、極力費用を掛けずに「目立つ仕掛け」が必要なんです。

それが「デザインリフォーム」

私が10年以上実施している事です。（管理物件の入居率は99％）

その簡単なノウハウを今後ブログで簡単に紹介していければと思います。

お楽しみに。

表面的なリフォームが一番効果的

リノベーション・・・・


この言葉が独り歩きして久しい。




業者の立場・不動産業者の立場・借主の立場・・・・


これら全て私は理解しています。



業者であり貸主でもある、そんな立場からある結論に経ちました。





「リノベーションなんて殆ど意味無いよ」





いや・・・正確には　「デザインリフォームで十分効果的」と言う事



だって考えてみて、お客様は条件を絞って検索するんです。


5万の家賃希望の方に7万・8万の物件出しても効果なんてありません。



5万なら5万の物件で勝負するしかない・・・・


当然、だいたい同じ感じの物件と勝負するんです。


その他多数の物件の中で1件あたり約10分の見学時間。




「皆第一印象で決めるでしょう！」


一面の壁がデザインクロスだったら、オシャレでしょ？


そういう事

家賃督促業務

月初は毎月家賃督促の業務が山積みです。


ですが、最近は保証会社が未納家賃の補填を行ってもらえるので、以前と比べ業務は楽になりました。

毎回家賃回収する面子は同じ。


本当に景気が回復しているのでしょうか？



10年前から業務を行っていますが、良くなってる実感はまだありません。

競売物件を取り扱う為の基本。

競売物件を今後取り扱う為に基本の「キ」を記載いたします。


まず・・・気になる費用から。



■ある戸建てを200万で落とせた場合。


1.まず登録免許税　これは土地・建物の評価の0.2％



2.抹消登記登録免許税　　土地・建物1件につき１，０００円


3.郵便代　　１５００円～２０００円


4.不動産所得税コレが一番高い　評価の3％







戸建ての場合コレぐらいですが、区分所有マンション（分譲マンション）だと、滞納管理料・滞納修繕費積立金が別途必要となります。




一番注意して欲しい事は1.4.の評価に対する％の部分、ココは落札した値段じゃなくて、固定資産

台帳の評価だから安く落とせたからから油断する方が多い部分です。



これが競売に掛かる費用の全容です。（土地の評価が500万の場合）


200万＋１０，０００＋２，０００＋１，５００＋１５０，０００＝２，１６３，５００



あっそうそう。最後に登記を司法書士に頼む場合別途１０万程度必要ですよ。

300万以下で住める戸建て情報 100万の家もあるよ

今回紹介スルのは300万以下の戸建て、要は資産価値ゼロ住宅です。

以前ブログにもUPしたけれど、日本の不動産は20年で資産価値が約ゼロ円となります。

本当に価値が無いのか？

あなたの目で確かめて下さい。

日本の不動産価値はおかしい。

３５年・・・・・


いや・・・・約３０年未満で建屋の価値はホボ０円となります。



これ、誰も疑問を感じないんでしょうか？



私の実家は築８０年ですが、立派に建っていますし、家族３人で十分住めます。




それなのに、市場に出ている戸建ては、特に築古は建物の資産価値はほぼありません。



詳しくはコチラ

http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx?g=DGXNMSFK1104A_11102013000000




私の建物の価値が０円なわけが無い。


実は建物の耐用年数って伸びていることを知っていますか？










まあ・・・何が結論かといいますと、不動産投資をする方はココがキモなんです。




つまり、資産価値0円の戸建てを土地値段で買い、収益に回すことで更に儲かる。








えー・・・・・そんなにうまくいく訳ありません。


資産価値0円のもので家賃収益を上げるということは、そのほとんどが「純利益」となります。



つまり・・・控除があまり受けることが出来ないので、「税金が高くなる」・・・・




この控除の部分今勉強中なので、解り次第UPしていきたいと思います。

赤穂市 ２００平米超え ２００万

赤穂市に２００平米を超える戸建てが２００万で出ています。

これも室内確認出来ていません。

最近この手の３００万までの物件がポンポン売れてます。

老後の住処か投資用か？

実財産が欲しい方是非

不動産所得は不労所得ではありません。が・・・？

不動産収益というと誤解を受ける方も多いのが現状です。


決して「不労所得」ではありません。


結構「手間」かかります。いい加減な事をしても入居者からのクレームとして

キチンと対応しなければ「失敗」します。





それよりも「不動産」は　株やFX等と違い



「実財産」なんです。


ココが最近ポイントだと思います。



何故か？




ネットでお金儲けしませんか？とよくメールが入るその殆どが　

　アフィリエイトや転売・株等ですが私から言えば、そんなもの「吹けば飛ぶ」実態の無い収益方法です。




決して向こう10年・・いや・・3年先の事なんて危なくて見通せません。



当然「投資」は全部自己責任です。


リスクはあります。



世の中、お金を掛けるか時間を掛けるか・・・極論を言えばこの2つしかありません。





先ほど、戸建ての入居者が決まり「年間所得66万確定」と書きました。

この年間所得66万売上を上げるには、パート・アルバイトでは何時間レジ打ち　（時給800円換算）だとどれだけ働かないといけないのでしょうか？



825時間　　　34日間　　　　約1ヶ月以上フルで働くてはいけません。



当然24時間眠らずに34日働くのは無理です。


年間週に3日4時間働いてこの金額です。


現場までの交通時間・拘束時間はその1.2倍はかかるでしょう・・・




最近、お金換算も大事ですが、本当のお金持ちは知っているこの「時間換算」


不動産所得を獲る以上に時間を考えると、より深く人生を楽しめるとおもいませんか？

年間家賃収入６６万確定

加古川野口の貸家が募集２ヶ月目でようやく契約となりました。

夏庭に植えたスイカが実をつけていました。（美味しく頂きました。）



こちらの物件、２００万で購入　70万でリフォームをかけ諸費用入れて約３００万程度で賃貸に

出しました。



表面利回りは約22％


まあまあの数字です。





当然市場価格の2倍程度の価格で売買情報を出しています。

これは売れても、売れなくてもどちらでも良い価格で出しています。

引き続き物件を買って行きたいと思いますが、現在良い物件が少なくなっています。

不動産投資熱が上がっているからでしょうか？

管理店舗カイロプロテック入居決定！OPENまでコンサルやります。

弊社JR土山駅徒歩5分　コーポカモン１F店舗の入居が決まり、整体師（カイロプラティク」がOPENすることが決まりました！！！




大きな地図で見る


OPENは10月15日予定！


これから、店舗の改装と、独りの男がOPENまでのドラマ仕立てでUP出来ればと思います。

店舗名　　未定

スタイル　未定

料金　　　未定

OPEN出来るか！！！　　　　　　　未定ではありません。




全てが初めての経験で、泥臭い内容になると思いますが、この店主！いい奴なんです。

TVじゃない、本物の男が金を出し、苦闘する実情を刮目せよ！！！




乞うご期待！

お金をかけずに売り上げをあげるポイント

お金持ち大家さんになるためにやるべきことをこれから6日間で順にお伝えしていきたいと思います。

まず一つ目

1 物件が本来持っている商品価値を取り戻す。

空室を無くす為には、まず空室になっている原因を改善すべきである

このポイントは、部屋という商品を、本来のあるべき姿を取り戻すことであり、決して、たくさんお金をかけリフォームする事ではない。

重要なことは、内見者が来た時に、せめて前の入居者の生活感を感じさせない新築同様の原状回復とクリーニングはしておくことです。

ここからがスタートなのです。この位置まできていないのに、部屋が空いて困ると嘆く家主の意識の低さには、驚きます。